Origen y marco legal de la enfiteusis en Argentina
La enfiteusis, conocida en la práctica jurídica como derecho enfitéutico o contrato enfitéutico, tiene raíces que se remontan al Derecho romano. Sin embargo, en el territorio argentino, su regulación proviene directamente del Código Civil y Comercial unificado, vigente a partir de agosto de 2015, y de la legislación particular de cada provincia. Es fundamental situar este instituto dentro del contexto local, porque su aplicación puede variar en aspectos formales y procesales según la jurisdicción.
En el plano nacional, los artículos que abarcan el régimen de la enfiteusis se encuentran inserto en el Libro Cuarto, Título IX (derechos reales), donde se consagra como un derecho real de disfrute. A su vez, cada provincia ha incorporado normas propias que armonizan con la legislación federal, añadiendo matices sobre plazos mínimos o canon anual. Por ejemplo, la Provincia de Buenos Aires establece en su Código Civil y Comercial local disposiciones específicas en relación con la forma de constitución y extinción, mientras que la Ciudad Autónoma de Buenos Aires introduce particularidades para inmuebles municipales.
Este instituto, vigente en 2025, sigue siendo una herramienta valiosa tanto para el sector público (Gobiernos provinciales y municipales) como para particulares interesados en proyectos de desarrollo urbano o rural. Al entender qué implica la enfiteusis en Argentina, se comprende su carácter de solución intermedia entre la propiedad plena y el simple usufructo, permitiendo un aprovechamiento prolongado a cambio de un canon periódico.
En términos generales, la constitución del derecho enfitéutico requiere: (1) un contrato escrito; (2) inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble competente; (3) determinación clara del canon; y (4) el plazo de duración. Estos requisitos garantizan la oponibilidad frente a terceros y la seguridad jurídica, pilares fundamentales del sistema registral argentino.
En la praxis de 2025, se observa un repunte en la utilización de esta figura para proyectos de vivienda social, desarrollo agropecuario y emprendimientos inmobiliarios mixtos. La posibilidad de acceder a tierras a largo plazo sin adquirir la propiedad absoluta facilita la inversión, especialmente en contextos de restricciones financieras y de crédito.
Con esta base histórica y normativa, ya es posible responder con claridad a la cuestión principal: ¿de qué se trata la figura y cómo opera en el marco jurídico argentino? A continuación, profundizaremos en sus características esenciales.
Características fundamentales del régimen enfitéutico
El contrato enfitéutico posee una serie de rasgos que lo distinguen de otros derechos reales. Entre ellos, se destacan la perpetuidad relativa, la transmisibilidad y la exigencia del pago de un canon, aunque estas definiciones pueden presentar variantes según la provincia.
Para analizar en detalle, resulta útil organizar las características en torno a varios ejes:
- Objeto del derecho: consiste en un bien inmueble, que puede ser urbano, rural o mixto.
- Plazo de duración: aunque suele pactarse por períodos muy extensos (hasta 99 años o perpetuo), la legislación local puede estipular plazos mínimos para su validez.
- Canon enfitéutico: se trata de la contraprestación periódica que el enfiteuta abona al propietario originario, ya sea en dinero, servicios o productos.
- Destino económico: el enfiteuta tiene la obligación de aprovechar el inmueble conforme al fin pactado (agricultura, construcción, explotación comercial, etc.).
- Inscripción registral: requisito esencial para que el derecho sea oponible a terceros y asegure su protección legal.
Una mirada comparativa revela que, a diferencia del usufructo, el enfiteuta puede mejorar la tierra, edificar y transmitir su derecho con casi las mismas facultades que el propietario. Esto genera una valoración significativa de la inversión y un incentivo para su permanencia y desarrollo sostenible del predio.
Por otra parte, el régimen de enfiteusis se caracteriza por un equilibrio entre la seguridad del canon y la libertad de aprovechamiento. El canon, una vez convenido, no se revisa automáticamente a menos que así se pacte o la ley local lo habilite, lo cual puede implicar un costo fijo muy inferior al valor de mercado a futuro. Esta situación, a veces, provoca que, con el paso de las décadas, el monto resulte simbólico, beneficiando especialmente al enfiteuta.
Adicionalmente, la figura incorpora un mecanismo de reversión, pues cuando el plazo finaliza o se produce el incumplimiento grave en el pago del canon o en el destino del bien, el inmueble retorna al dueño inicial libre de cargas y con las mejoras incorporadas. Este punto convierte al contrato enfitéutico en una opción de inversión atractiva para el propietario, quien recupera un bien con mejoras sin necesidad de gestionar las obras personalmente.
Derechos y obligaciones de las partes
Dentro de este régimen, conviene analizar por separado las responsabilidades y prerrogativas tanto del titular originario de la propiedad como del enfiteuta.
Del propietario originario (enfiteuta voluntario)
Al lugar de propietario originario se lo denomina a veces enfiteuta voluntario o dominus. Sus principales obligaciones y derechos son:
- Recepción del canon: cobrar periódicamente la contraprestación pactada, con la facultad de iniciar acciones judiciales en caso de mora.
- Responsabilidad mínima: no interferir en el ejercicio pacífico del derecho por parte del enfiteuta mientras cumpla con las condiciones del contrato.
- Reversión: recuperar el dominio pleno del inmueble al finalizar el plazo o ante incumplimientos graves.
En el ámbito de las jurisdicciones provinciales, puede exigirse que el título que acredita la enfiteusis contemple cláusulas de actualización del canon o mecanismos de mediación previa a la resolución del contrato.
Del enfiteuta (enfiteuta útil)
Por otro lado, el enfiteuta útil asume amplias facultades de uso y disfrute, pero también importantes deberes:
- Pago del canon: cumplimiento puntual de la contraprestación económica, ya sea anual, semestral o de la periodicidad pactada.
- Mejoras y conservación: responsabilidad de mantener el bien en buen estado y, si corresponde, efectuar las obras convenidas.
- Prohibición de alterar el destino pactado: no puede destinar el terreno o edificio a un fin distinto del convenido sin autorización expresa.
- Transmisión: derecho a ceder o gravar el derecho enfitéutico, siempre que se respete la prioridad del canon y se inscriba la operación.
Es clave destacar que, si bien el enfiteuta tiene un poder análogo al de un propietario real, debe hacerse cargo de impuestos, tasas municipales y servicios vinculados al inmueble, salvo pacto en contrario.
La normativa local suele exigir que el contrato incluya cláusulas de rescisión, definiciones claras sobre qué se considera incumplimiento grave y los mecanismos de reingreso del dueño inicial sin intervención judicial excesiva.
Duración y transmisibilidad del derecho enfitéutico
Una de las particularidades más notables de este régimen es la extensión temporal y la posibilidad de transmitir el derecho como si fuese una propiedad. Veamos cómo opera en Argentina.
Por regla general, el plazo máximo puede pactarse hasta por nueves décadas o incluso perpetuarse en aquellas jurisdicciones que lo permitan. No obstante, en provincias como Córdoba o Mendoza suele establecerse un plazo mínimo de veinte años para evitar convertibilidad en usufructo.
Pasado el término acordado, el dominio pleno y gratuito recae nuevamente en el dueño original, con todas las mejoras adicionadas. Este mecanismo, denominado reversión, exige un control registral riguroso para evitar que terceros adquieran derechos sobre el inmueble al momento de la restitución.
Transmisión inter vivos y mortis causa
El derecho puede cederse o hipotecarse freely, sujeto a inscripción. A continuación, algunas consideraciones:
- La cesión de derechos enfitéuticos debe notificarse al propietario originario, quien a veces conserva un derecho de tanteo.
- Se admite la hipotectación del derecho como garantía crediticia, otorgando mayores facilidades de financiamiento para proyectos de mediana y gran escala.
- En caso de fallecimiento del enfiteuta, el derecho se transmite a sus herederos, quienes adquieren las mismas facultades y obligaciones.
Este perfil transmisible convierte a la figura en un activo inmobiliario líquido y adaptable a la dinámica de proyectos de largo aliento.
Ventajas y desventajas de la figura en Argentina
Como todo régimen jurídico, el contrato enfitéutico ofrece una serie de beneficios y también implica ciertos riesgos. A continuación, presentamos una síntesis para facilitar la toma de decisiones:
- Ventajas para el propietario originario:
- Recibe un ingreso periódico sin desprenderse definitivamente del dominio.
- Mejoras incrementales al bien, sin necesidad de invertir directamente.
- Reversión del inmueble con plusvalía y sin cargas.
- Ventajas para el enfiteuta:
- Acceso a tierras o inmuebles a largo plazo con menor desembolso inicial.
- Facultad de construir, explotar y transmitir libremente.
- Alternativa de financiamiento con derecho real como garantía.
- Desventajas y riesgos:
- Valor del canon puede quedar fijo y resultar insuficiente frente a la inflación o revalúos catastrales.
- Plazos excesivamente largos pueden generar litigios al terminar el contrato.
- Requiere un seguimiento registral y jurídico riguroso para prevenir fraudes.
En la práctica de 2025, muchos inversores y propietarios optan por pactar revisiones periódicas del canon o fórmulas de actualización ligadas al IPC o al valor de la construcción para equilibrar los riesgos inflacionarios, un detalle especialmente relevante en la economía argentina.
Claves prácticas para la aplicación actual en proyectos
Si estás considerando instrumentar un derecho enfitéutico, ten en cuenta los siguientes consejos para optimizar tu contrato y evitar contingencias:
- Elaborar un plan de usos: define con claridad las actividades permitidas (vivienda, agricultura, industria ligera, energías renovables) y establece indicadores de cumplimiento.
- Pactar cláusulas de actualización: incorpora fórmulas vinculadas a índices oficiales o mixtas (parte fija más porcentaje móvil) para proteger el valor del canon.
- Reservar facultades de inspección: el propietario originario puede acordar revisiones periódicas del estado del bien, con acceso razonable al predio.
- Incluir mecanismos de resolución alternativa: mediación o arbitraje obligatorio antes de instar juicio, reduciendo costos y tiempos.
- Verificar la situación registral: consulta antecedentes en el Registro de la Propiedad Inmueble y exigí informes COTI y de dominio vigente.
- Asesorarte localmente: la normatividad provincial puede imponer requisitos de forma, plazos o cláusulas adicionales.
Asimismo, es conveniente evaluar alternativas complementarias, como la constitución de un fideicomiso inmobiliario que administre los fondos del canon y aplique criterios de reinversión en obras comunitarias o mejoras del entorno.
En definitiva, la enfiteusis se presenta como un instrumento versátil, capaz de adaptarse a diversas escalas de emprendimientos, desde chacras familiares hasta desarrollos urbanísticos de gran envergadura. Su correcta aplicación en 2025 requiere una lectura atenta de las normativas vigentes, tanto nacionales como provinciales, y un diseño contractual que contemple la realidad económica del país.
Con estas pautas, podrás maximizar los beneficios y minimizar los riesgos asociados, aprovechando plenamente todas las características que ofrece esta figura histórica del derecho argentino.